Calcul de la surface habitable - Calculer correctement les mètres carrés

Le calcul de la surface habitable est un aspect important de l'immobilier, tant pour les acheteurs et les locataires que pour les propriétaires. Le calcul correct de la surface habitable influence non seulement les prix de location ou de vente, mais aussi le montant de l'impôt foncier. Dans ce domaine, de petites différences peuvent rapidement représenter des milliers d'euros.

Il est également très important pour les bailleurs de déterminer correctement la surface habitable exacte, car certains postes du décompte des charges et de la taxe d'habitation dépendent de la surface habitable. Les données erronées, même si elles sont définies comme telles dans le registre foncier ou dans les déclarations de partage, constituent l'une des principales raisons pour lesquelles de nombreux décomptes de frais d'habitation et de charges sont erronés et peuvent être contestés.

Le calcul de la surface habitable s'effectue en principe selon l'ordonnance sur les surfaces habitables, à moins qu'une autre méthode de calcul (IIe ordonnance sur les calculs, DIN 283, DIN 277) n'ait été convenue ou ne constitue un usage courant.

Calcul de la surface habitable selon la norme DIN 277

La norme DIN 277 est une norme technique qui fixe des exigences précises pour le calcul des surfaces des bâtiments. Lorsque le calcul de la surface habitable selon la norme DIN 277 est appliqué, il suit certaines règles et normes afin de déterminer la taille exacte de la surface habitable.

Cela implique la prise en compte de différentes pièces et zones au sein de la propriété. La norme DIN 277 fournit des instructions détaillées sur la manière dont chacune de ces zones doit être mesurée et additionnée pour déterminer la surface habitable totale.

Calcul de la surface habitable selon le décret sur les surfaces habitables

L'ordonnance sur les surfaces habitables (WoFlV) s'applique dans toute l'Allemagne et régit le calcul des surfaces habitables dans les pièces d'habitation. Ce règlement définit certains critères et règles pour le calcul de la surface habitable, y compris la manière dont certaines pièces doivent être prises en compte.

Différences et points communs :

• Précision : la norme DIN 277 est généralement plus précise et plus détaillée que le règlement sur les surfaces habitables. Elle définit précisément la manière dont différentes zones et éléments doivent être pris en compte dans le calcul.

• Champ d'application : La norme DIN 277 est généralement utilisée dans le secteur de la construction et de l'immobilier commercial, tandis que l'ordonnance sur les surfaces habitables constitue la base légale pour l'indication de la surface habitable dans les contrats de location et de vente.

• Caractère obligatoire : l'ordonnance sur les surfaces habitables a un caractère légal et est juridiquement contraignante pour les bailleurs et les locataires. En revanche, la norme DIN 277 n'est pas une obligation légale, mais elle est souvent utilisée dans la pratique.

Dans la pratique, il peut y avoir des différences dans la surface habitable calculée lorsque la DIN 277 et l'ordonnance sur les surfaces habitables sont appliquées.

La méthode de calcul de la surface habitable devrait être indiquée précisément dans un contrat de location ou de vente afin d'éviter d'éventuels malentendus. Dans les litiges juridiques, il est souvent fait référence à l'ordonnance sur les surfaces habitables comme base.

Que compte la surface habitable ?

En règle générale, la surface habitable comprend toutes les pièces d'un appartement ou d'une maison qui peuvent être utilisées à des fins d'habitation. En font partie :

• les pièces d'habitation: en font partie le salon, les chambres à coucher, les chambres d'enfants et les chambres d'amis. Ces pièces constituent généralement la partie principale de la surface habitable.

• Cuisine: en règle générale, la cuisine est entièrement comptée dans la surface habitable, pour autant qu'elle soit utilisable et habitable. Cela inclut les cuisines intégrées et les espaces repas.

• Salle de bains: la salle de bains fait également partie de la surface habitable. Cela s'applique à la salle de bain principale, aux salles de bain des invités et aux toilettes.

• Couloirs et vestibules: Dans de nombreux cas, les couloirs et les vestibules sont également inclus dans la surface habitable, à condition qu'ils ne soient pas trop étroits ou trop longs.

• Débarras: selon leur taille et leur utilisation, les débarras tels que les dressings ou les débarras peuvent être comptés dans la surface habitable.

• Balcons et terrasses: Les balcons et les terrasses peuvent, sous certaines conditions, être inclus dans la surface habitable s'ils sont couverts ou chauffés. Cela varie toutefois selon les pays et les provinces.

Qu'est-ce qui ne fait pas partie de la surface habitable ?

Ce qui ne fait pas partie de la surface habitable, ce sont les pièces ou les surfaces qui ne sont pas utilisées à des fins d'habitation. De telles pièces sont généralement indiquées comme surface utile dans le calcul de la surface habitable, comme par exemple :

• Cave: en règle générale, la cave ne compte pas dans la surface habitable, à moins qu'elle ne soit aménagée à des fins d'habitation et qu'elle réponde aux exigences correspondantes.

• Le grenier: Le grenier n'est normalement pas non plus compté dans la surface habitable, à moins qu'il ne soit aménagé comme pièce d'habitation et qu'il réponde aux prescriptions relatives aux surfaces habitables.

• Locauxtechniques et de service: les locaux tels que les chaufferies, les buanderies ou les entrepôts ne comptent pas dans la surface habitable.

• Les garages et les places de parking: De même, les garages et les places de parking ne font pas partie de la surface habitable.

Calculer les mètres carrés - Comment calcule-t-on les mètres carrés ?

La détermination de la surface au sol s'effectue conformément à l'article 3 du WohnFlV. Pour calculer les mètres carrés d'un bien immobilier, il suffit généralement de mesurer la longueur et la largeur de chaque pièce ou surface, puis de multiplier ces mesures. Voici un exemple de calcul simple :

Supposons que vous souhaitiez calculer les mètres carrés d'une surface de salon rectangulaire.

Mesurez la longueur et la largeur:

• Mesurez la longueur du salon d'un mur à l'autre. Supposons que la longueur soit de 6 mètres.
• Mesurez ensuite la largeur du salon d'un autre mur au mur opposé. Supposons que la largeur soit de 4 mètres.

Formule pour calculer la surface du salon:

• Multipliez la longueur (6 mètres) par la largeur (4 mètres) pour calculer la surface : 6 m x 4 m = 24 mètres carrés.

Dans cet exemple, la surface du salon est de 24 mètres carrés. Il s'agit d'un exemple simple de calcul des mètres carrés d'une surface rectangulaire.

Pour les pièces ou les surfaces de forme irrégulière, vous pouvez diviser la surface en zones rectangulaires ou carrées plus petites, puis additionner les surfaces de ces sous-zones pour obtenir la surface totale.

Lors du calcul de la surface habitable, il faut également tenir compte des particularités telles que les pentes de toit ou les zones non accessibles.

Calculer la surface habitable du balcon

En Allemagne, il existe des règles spéciales pour le calcul de la surface habitable d'un balcon, définies dans l'ordonnance sur les surfaces habitables (WoFlV), qui déterminent comment les balcons, loggias, jardins sur le toit et terrasses sont pris en compte dans la surface habitable. Les étapes suivantes doivent être respectées lors du calcul de la surface habitable d'un balcon :

1. Mesurer la surface au sol du balcon: Mesurez la surface au sol totale du balcon en mètres carrés.

2. Pourcentage de la surface au sol: selon le § 4 du WoFlV, la surface au sol d'un balcon n'est en général ajoutée qu'au prorata de la surface habitable. Habituellement, seuls 25 % de la surface au sol du balcon sont considérés comme surface habitable. Si les parties conviennent d'autre chose ou si la méthode de calcul locale est différente, il est possible de prendre en compte jusqu'à 50 %.

3. Effectuer le calcul: Multipliez la surface au sol mesurée du balcon par le pourcentage correspondant (25 % ou 50 %).

Exemple : Si votre balcon a une surface au sol de 10 mètres carrés et que vous appliquez les 25 % standard, la surface habitable prise en compte est généralement de : 10m² × 0,25 = 2,5m².

En résumé, il s'agit d'un appartement :

1. Mesurer la surface au sol du balcon en mètres carrés.
2. Multiplier la surface au sol par 0,25 (ou 0,5 en cas d'accord ou de méthode de calcul locale correspondante).
3. Le résultat est la surface du balcon ajoutée à la surface habitable.

Calculer la surface habitable avec des pentes de toit

En Allemagne, le calcul de la surface habitable sous des pentes de toit s'effectue conformément à l'ordonnance sur les surfaces habitables (WoFlV) et est réglementé de manière uniforme dans toute l'Allemagne. Les étapes suivantes doivent être respectées :

• Déterminer les hauteurs des pièces : Mesurez les hauteurs libres du sol jusqu'à la pente du toit afin de déterminer les différentes plages de hauteur.
• Répartition des surfaces en fonction de la hauteur des pièces :
• • - Surfaces dont la hauteur libre est d'au moins 2 mètres : elles sont entièrement (100 %) comptées dans la surface habitable.
  • - Surfaces dont la hauteur libre est comprise entre 1 et 2 mètres : elles sont comptées pour moitié (50 %).
  • - Les surfaces dont la hauteur libre est inférieure à 1 mètre : Elles ne sont pas prises en compte et ne comptent pas dans la surface habitable.

Ces règles sont définies dans le § 4 n° 1 et 2 WoFlV.

Calcul des surfaces de base : Mesurez les surfaces de base de chaque tranche de hauteur. Multipliez la longueur par la largeur de la pièce pour obtenir la surface totale de chaque zone.

Prise en compte des surfaces :

• Zone ≥ 2 mètres de hauteur : 100 % de la surface est prise en compte.
• Zone entre 1 et 2 mètres de hauteur : 50 % de la surface est prise en compte.
• Zone < 1 mètre de hauteur : pas de prise en compte.

Additionner les surfaces imputables : Additionnez les surfaces prises en compte pour obtenir la surface habitable totale de la pièce sous la pente du toit.

Exemple : une pièce d'une surface au sol de 20 m² a la répartition des hauteurs suivante :

• 10 m² avec une hauteur ≥ 2 mètres : 10 m² × 100 % = 10 m².
• 5 m² avec une hauteur comprise entre 1 et 2 mètres : 5 m² × 50 % = 2,5 m².
• 5 m² d'une hauteur < 1 mètre : 5 m² × 0 % = 0 m².

Surface habitable totale prise en compte : 10 m² 2,5 m² = 12,5 m².

Cette procédure garantit un calcul correct de la surface habitable en tenant compte des pentes de toit conformément au décret sur la surface habitable.

Le calcul de la surface habitable et l'impôt foncier

Le calcul de la surface habitable a un impact direct sur le montant de la taxe foncière. En Allemagne, l'impôt foncier est actuellement encore calculé sur la base des "valeurs unitaires", elles-mêmes basées sur la surface habitable du bâtiment. Cette méthode de calcul sera remplacée par le nouveau modèle à partir du 1er janvier 2025.

En principe, plus la surface habitable est grande, plus la taxe foncière est élevée. Il est donc indispensable pour les propriétaires immobiliers de faire appel à un expert pour calculer la surface habitable afin de garantir une charge fiscale équitable.